A notificação é indispensável para rescindir Contratos de Compra e Venda de imóvel por inadimplemento

A notificação é indispensável para rescindir Contratos de Compra e Venda de imóvel por inadimplemento
Por: Júlia Prado

 

O Contrato de Compra e Venda:
O compromisso de compra e venda de imóvel é o instrumento firmado pelas partes onde se pactua a venda de um imóvel. Muitas vezes, o contrato firmado pelas partes prevê o pagamento de forma parcelada, o que pode resultar, ao longo da execução do contrato, mora ou inadimplemento do comprador no pagamento das obrigações assumidas, podendo resultar na cobrança dos encargos e até mesmo rescisão por culpa do comprador.

 

Da rescisão por falta de pagamento:
Antes de realizar a rescisão, é necessária a notificação dirigida aos compradores inadimplentes, a ser enviada através do Cartório de Registro de Imóveis, conforme disciplina o artigo 32 da Lei nº 6.766/79, informando o atraso no pagamento das obrigações assumidas, notificando-o para que efetue o pagamento no prazo de 30 trinta dias (purgação da mora). Se este permanecer inerte mesmo após a notificação e não pagar o débito, será definitivamente constituído em mora, e assim, poderá o vendedor rescindir o contrato e adotar as medidas judiciais necessárias para reaver o imóvel.

 

O negócio jurídico precisa estar registrado?
Importante esclarecer que a falta de registro do compromisso de compra e venda não dispensa a notificação ao devedor para que este seja constituído em mora. Também, não é necessário que este esteja registrado na matrícula do imóvel para que a notificação seja viabilizada, como previsto na súmula 76 do STJ:
“Para a constituição em mora do promissário comprador, é necessária a prévia interpelação, ainda que se trate de contrato não registrado. A citação para a ação não supre a falta de interpelação.”

 

Nulidade das rescisões contratuais sem as devidas notificações:
O ingresso de ação de rescisão contratual, ou qualquer outra medida judicial para reaver o imóvel antes de notificar o comprador inadimplente, poderá resultar em nulidade do processo ajuizado e da decisão que restituiu o imóvel. Isso acontece porque, mesmo que inadimplente, o devedor só é de fato constituído em mora, quando da notificação feita pelo credor, oportunizando que este efetue o pagamento e continue com a posse do imóvel.